【에코저널=서울】동식물 등이 생활공동체를 이루는 서식지로 각종 도시계획 수립과 개발사업 추진시 검토 기준이 되는 ‘비오톱(biotop)1등급’ 토지 지정 기준이 합리적으로 바뀐다. 

불필요한 규제 철폐로 시민재산권을 보호하고 지속가능한 도시공간 조성이 목적으로 대지와 산림·수목 조성 등 실제 토지 사용 이력 등을 종합적으로 반영해 기존 수목 중심 평가의 한계를 보완한 것이 핵심이다. 변경된 기준은 올해 6월 고시 예정인 ‘2025년 도시생태현황도’에 적용될 예정이다.

비오톱 지도로도 불리는 ‘도시생태현황도’는 토지이용 변화, 식생분포, 비오톱 등급과 어류·조류·앙서파충류 서식 실태 등 다양한 정보를 담고 있다. 서울시는 친환경적이고 지속 가능한 도시계획 수립을 목표로 2000년부터 전국 최초로 서울시 전역의 도시생태 현황을 조사해 지도로 제작, 5년마다 정비하고 있다.

‘도시생태현황도’는 도시생태 현황조사 결과 작성된 ▲토지이용현황도 ▲불투수토양포장도 ▲현존식생도 ▲조류분포도 ▲양서파충류분포도 ▲어류분포도 ▲포유류분포도 ▲비오톱유형도 ▲비오톱유형평가도 ▲개별비오톱평가도 등 10개 주제로 구성된다.

지난 25여년간 ‘도시생태현황도’는 개발과 보전이 균형을 이루는 지속가능한 도시 구현에 중요한 역할을 해왔다. 하지만 일부에서는 과거 대지조성 등 토지 사용 이력이 제대로 반영되지 않고 식생 중심 평가체계로 실제 건축이 가능한 토지임에도 불구하고 ‘비오톱1등급’토지로 지정돼 개발이나 담보대출 제한 등 시민들에게 불합리한 규제로 인식돼 왔다. 

생태환경적으로 가장 우수한 구역을 의미하는 ‘비오톱 1등급 토지’는 ‘서울시 도시계획조례’ 제24조에 따라 개발행위가 제한되는 보존 대상이다. 

수목 중심 일률적 비오톱1등급 토지 지정 기준 개선

이에 서울시는 시민불편과 경제활성화를 위해 서울시정의 화두로 추진 중인 규제철폐안 34호로 ‘수목중심의 일률적 비오톱1등급 토지 지정기준개선’을 발표하고 비오톱 경계·등급 산정 시 대지조성 및 산림·수목 조성 이력, 지적 경계 등을 종합적으로 고려한 경계 조정기준 마련에 나섰다. 개선안에 따라 ‘도시생태현황도’ 또한 재정비한다. 

이를 위해 서울시는 3차에 걸친 전문가 자문회의 등 심도 있는 논의를 통해 토지의 실제 이용 현황과 지적 경계를 종합적으로 고려한 개선된 4가지의 비오톱1등급 토지 경계 조정기준을 마련했다. 

기준 1

건축물이 들어선 ‘대지’ 중 사유지며, 도시계획시설이 포함되지 않은 경우, 비오톱1등급 토지에서 제외한다. 단, 생태환경 보전을 위해 이후 개발 단계에서 환경성 검토, 환경영향평가 등 식생 보전·이전·복원 등조치를 함께 추진할 예정이다.

기준 2

지목이 ‘도로’로, 실제 도로로 사용되고 있는 필지도 비오톱1등급토지에서 제외하도록 경계를 조정했다.

기준 3

도시개발사업구역 내 ‘획지’로 도시계획이 이미 수립된 지역은 비오톱1등급 토지에서 제외하고 획지선과 필지 경계를 조정했다.

기준 4

비오톱1등급 토지와 겹치는 면적이 100㎡ 미만인 경우도 비오톱1등급 토지에서 제외한다. 다만, 산림지 등 내부에 위치한 경우는 현행 경계를 기존대로 유지한다.

서울시는 이번 규제철폐안 34호 ‘수목중심 일률적 비오톱 1등급 토지 지정 기준개선’ 본격 가동을 통해 정밀하고 합리적인 경계 조정으로 시민재산권은 보호하고 효율적인 토지이용이 보장될 것으로 보고 있다. 생태적으로 중요한 공간은 확실히 보호하면서도, 토지이용 현실을 반영한 지역은 합리적으로 활용할 수 있는 근거를 마련해 도시계획의 합리성과 지속가능성이 한층 강화될 것으로 기대하고 있다.

2020년 기준 서울시 전체 면적의 약 16%(9,641ha)를 차지하던 비오톱1등급 토지 지정 면적이, 이번 개선되는 기준을 반영한 2025 도시생태현황도 재정비 결과 약 15%(9,382ha)로 조정될 예정이다.

개선 기준이 적용된 새로운 ‘도시생태현황도’는 4~5월 열람공고를 통해 시민의견 수렴 절차를 거친 후 6월 고시되며, 이는 생태환경과 개발이 조화를 이루는 도시관리의 기초자료로 활용될 예정이다. 

2025 도시생태현황도 재정비(안)은 서울도시공간포털(urban.seoul.go.kr) 및 25개 자치구 도시계획 관련 부서에 비치된 도면을 통해 열람할 수 있다.

도시생태현황도는 시민들이 일상 속에서 자신의 생활권에 위치한 생태공간의 현황을 손쉽게 확인할 수 있는 자료로, 생태공간 정보에 대한 관심과 이해를 높이는 데 기여하고 있다. 이같은 정보는 환경 교육 자료로 활용되거나, 녹지 보전의 중요성을 일상에서 체감하고 실천으로 이어가는 계기가 될 수 있을 것으로 기대된다.

한편, 비오톱 1등급 일부 면적은 조정되지만, 도시 전반의 생태환경은 개선되고 있다는 분석도 나왔다. 서울연구원의 ‘2025년 도시생태현황도’ 재정비 연구에 따르면, 감소추세에 있던 친환경적 공간(자연형·근자연형 비오톱 유형) 면적이 5년 전과 비교해 0.15%p(-0.08%→0.07%), 42.6ha 증가한 것으로 나타났다. 서울시는 이를 그간 생태 보전을 위한 노력이 성과로 이어지고 있다는 긍정적 신호로 보고 있다. 특히, 근자연형 중 ‘조경녹지 비오톱’은 2015년 대비 2025년, 398ha가 증가하는 등 지속적 증가추세를 보였다. 

정원도시 서울, 한강 자연성 회복 등의 노력을 비롯해 도시계획 수립시 환경성 검토 등의 제도운영을 통해 시민 체감도가 높은 생활권 녹지가 점차 확대되고 있어, 향후 도시 생태환경의 질 향상과 더불어 시민 삶의 질 향상에도 기여할 것으로 기대된다.

서울시 조남준 도시공간본부장은 “비오톱1등급 토지기준 개선은 실제 토지 이용 여건을 고려해 보다 합리적인 조정에 중점을 뒀다는데 의미가 있다”며 “앞으로도 시민의 의견을 적극 수렴해 도시생태현황도 정비를 차질 없이 추진하고 도시계획과 생태 보전정책에 연계한 지속 가능한 도시공간을 조성해 나가겠다”고 말했다.