청계천의 복원에 따라 청계천 주변지역의 용도가 변화되면서 낙후된 이미지의 주변지역 모습도 변화되고 있는 것으로 나타났다. 청계천의 공원가치와 경관가치가 반영되어 지가 및 임대료가 상승하고 있는 상황에서 용도변화는 이미 예견된 사실이다.

서울시 청계천추진본부와 서울시정개발연구원이 청계천 주변지역에 대해 천변 점포의 방문고객수를 나타내는 보행량 변화추이를 조사한 결과, 산업용도 밀집구간에서는 보행량이 감소하고 있으나 상업 및 의류·도소매용도 밀집구간에서는 방문객수를 유지하거나 증가하는 것으로 조사됐다.

천변 산업점포구간에 대한 보행량의 일시적 감소현상은 천변 토지이용의 재적응 과정으로서 청계천 주변지역에 대한 산업구조 변화와 함께 전반적인 토지이용 변화를 예고한다는 연구결과다.

이같은 변화전망은 지난 '02년 7월 청계천 복원사업 발표 이후 변화된 건축물을 대상으로 한 용도변화 추이 분석에서 실제로 확인됐다. 산업점포의 용도전환이 가장 많이 이뤄진 것. 도심권에서는 오피스텔과 숙박시설, 동대문권에서는 숙박시설과 판매·음식점, 도심 외곽권에서는 주상복합건물과 점포주택으로 변경된 것으로 나타났다.

서울시정개발연구원 도시계획설계부 임희지 부연구위원은 "청계천로가 차량중심에서 보행중심으로 변한 것이 물류이동에 민감한 산업점포의 보행 친화적인 식음, 판매용도로 변하게 하는 추진력이 되고 있다"며 "앞으로, 청계천이 복원되고 나면, 지가 및 임대료 상승과 함께 보행량이 증가돼 청계천 주변지역의 용도변화를 가속화 될 것으로 전망된다"고 말했다.

그는 또, "이러한 용도변화 압력은 청계천변이 유흥시설과 러브호텔 등 위해용도가 들어설 수 있고 과도한 개발로 이어질 수도 있다"며 "천변의 과도한 개발과 부적합 용도의 입지를 사전 차단하고 보행친화적인 시설이 들어설 수 있도록 청계천 주변지역 전체에 대한 지구단위계획을 조속히 마련해 천변을 지속적으로 관리해 나가야 한다"고 말했다.